ליקויי בנייה
כאשר רוכשים דירה מקבלן הדירה חייבת לעמוד בשלושה סטנדרטים: תקנות התכנון והבנייה; תקני בנייה רשמיים; מפרט הדירה. במילים אחרות הקבלן מתחייב בפני הרוכש שהדירה הנמכרת עומדת בכל התנאים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה בתקני הבנייה הרשמיים ובמפרט הדירה. כאשר ישנה אי התאמה בין הדירה בפועל לתנאים כאמור, מדובר במצב של ליקוי בנייה. לליקויי בניה השלכות רבות. הם יכולים להוביל לליקויי בטיחות בדירה, לאי יכולת להשתמש בדירה, לירידה בערך הדירה ואף לעוגמת נפש של הרוכש. כאשר רכשנו דירה ואנחנו נתקלים בליקויי בנייה מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בליקויי בנייה על מנת שיסייע לנו למצות את זכויותינו באשר לתיקון הליקוי ובאשר לקבלת פיצוי.
סוגי ליקויי בנייה
ישנם סוגים רבים של ליקויי בנייה אשר ניתן לסווג במספר דרכים. ישנם ליקויים בבסיס ובשלד של המבנה שהם הליקויים החמורים ביותר ואף יכולים להוות סכנה של ממש, ישנם ליקויים קוסמטיים וישנם ליקויים שאינם מהווים סכנה אך אינם מתמצים רק במראה הדירה – לדוגמא רטיבות. ישנם ליקויים גלויים שכל אדם יכול לראות – כמו סדקים בריצוף או ליקויים שרק איש מקצוע יכול לאתר כמו גודל של דלת שאינו עומד בתקנים. בנוסף חשוב להבחין בין ליקויים שניתן לתקן לבין ליקויים שאינם ברי תיקון – לדוגמא חדר הקטן מהקבוע בתקני הבנייה.
גילוי ליקויי בנייה וחבות המוכר
מאחר שליקויי הבנייה האפשריים הם כה רבים ומגוונים, מומלץ טרם מסירת הדירה לבצע בדק שלה באמצעות אנשי מקצוע. יחד עם זאת חשוב להבין שלא את כל ליקויי הבנייה ניתן לאתר טרם העברת הדירה לרוכש וחלקם מתגלים רק לאחר מגורים בדירה או מתרחשים בחלוף זמן. על כן חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע מספר תקופות לגילוי ליקויי בנייה.
• תקופת הבדק – תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לקונה וסיומה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כך לדוגמא תקופת הבדק עבור ליקויים בצנרת היא שנתיים ועבור סדקים בקירות הינה חמש שנים. כאשר מתגלה ליקוי בתקופת הבדק נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשי הקונה.
• תקופת האחריות – תקופה זו מתחילה עם סוף תקופת הבדק ואורכה שלוש שנים. כאשר מתגלה ליקוי בתקופה זו, אם הקונה הוכיח כי מקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה.
• תקופת בדק לאי-התאמה יסודית – תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ואורכה 20 שנים. כאשר מתגלה במהלך תקופה זו ליקוי הקשור להעברת עומסים או ליציבות ובטיחות המבנה נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשי הקונה.
כיצד מתמודדים עם ליקויי בנייה
החוק קובע כי כאשר מדובר בליקויים שניתן לתקן, יש לתת למוכר הזדמנות לתקן את הליקוי. במידה והמוכר לא מתקן את הליקוי בתוך זמן סביר יכול הקונה לתקן את הליקוי בעצמו והמוכר יהיה חייב לשאת בעלויות התיקון. מומלץ יחד עם זאת, במצב שבו המוכר אינו מתקן את הליקוי, בטרם תיקון הליקוי באופן עצמי, להתייעץ עם עורך דין כיצד לפעול, בכדי שלא יפגעו זכויותיכם. מעבר לדרישה לתיקון הליקוי, במקרים בהם ניתן לתקן את הליקוי, שמורה לרוכש הזכות לתבוע את המוכר ולדרוש פיצויים על הפרת התחייבויותיו, ירידת ערך הדירה ועוגמת הנפש. חשיבות הליווי המשפטי היא מכרעת, גם בהתנהלות מול המוכר וגם אם המקרה מגיע לכדי תביעה משפטית. בית המשפט לרוב יבחן את טיעוני התובעים והנתבעים וישלח נציג מטעמו על מנת להגיש חוות דעת. למשל בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בת"א (ת"א 14932-11-10) טענו זוג שקנה דירה מקבלן כי בדירה ישנם ליקויים שלא ניתן לתקן, כי הקבלן לא טיפל בכל הליקויים שנמצאו ובחלקם ביצע תיקונים חלקיים ואף תבעו את זכותם לפיצויי בגין עגמת נפש. לאחר קבלת חוות דעת המומחה ששלח בית המשפט ולאחר שמיעת הטיעונים, פסק בית המשפט לטובת הקונים.
אלי שמעוני, משרד עורכי דין עוסק בנדל"ן, מקרקעין ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.
הגשת תביעה בבית משפט השלום - אילו עניינים מגיעים לפתחו של בית משפט השלום?
תביעה נגד קבלן - באילו מקרים מרכזיים קבלני נתבעים וכיצד חוק המכר מסייע לתובעים?
תביעת ליקויי בנייה - מתי ניתן להגיש תביעה מסוג זה ומכח איזה חוק ניתנת הגנה?
תביעה לפירוק שיתוף - היכן מגישים תביעה מסוג זה ומה שיטת הפירוק העדיפה בה יבחר בית המשפט?
תביעה נגד קבלן שיפוצים - קבלני שיפוצים לא מיומנים וללא פיקוח יוצרים עוולות ונזקים רבים, יש פתרון!
הפרה יסודית של הסכם - מתי הפרה נחשבת להפרה יסודית? כיצד נכון להגדיר הפרה מסוג זה?
עילות לביטול חוזה - מתי ניתן לבטל חוזה ובאילו נסיבות/תנאים ניתן לעשות זאת?
עורך דין נזיקין - מה תפקידו של עורך דין בתחום הנזיקין וכיצד מתבטאת מומחיותו בנושא?
איך לתבוע קבלן - מתי ואיך ניתן לתבוע קבלן שלא עומד בתנאי עסקת המכר?
מאמר מאת
אלי שמעוני
עו"ד אלי שמעוני מביא ידע משפטי עשיר בתחומי התמחותו. בשנים האחרונות השתתף בסמינרים וקורסים ייחודיים בחו"ל בתחומי המשפט השונים וביניהם: ליטיגציה אזרחית ומסחרית, קניין רוחני, חברות, תביעות ייצוגיות, מקרקעין, צוואות וירושות, תביעות כספיות, חופש המידע, זכויות יוצרים ולשון הרע.